Недвижимость повышенного спроса и цены 



Недвижимость повышенного спроса и цены 

 

Строительная отрасль традиционно сильна, устойчива, выступает драйвером экономики. На ней завязана масса внутренних процессов. Но в прошлом году строительному сектору пришлось, скорее, подстраиваться под ситуацию, нежели влиять на неё. Год экономического кризиса из-за внеэкономического фактора стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Их эксперты от строительной и смежных отраслей обсудили на масштабном круглом столе, организованном Тульский Бизнес-журналом. Участники диалога решали, как строить больше, качественнее и за приемлемую цену. 

 Темы новых стандартов застройки и благоустройства Тулы, современных инженерных и технических решений, удобных банковских инструментов легли в основу делового круглого стола. А аккурат накануне его проведения президент Владимир Путин в своём Послании объявил о новой кредитной политике для регионов. Это и льготное финансирование с субсидируемой государством ставкой при строительстве многоквартирных жилых домов, Тула стала пилотной площадкой по отработке механизма; это и инфраструктурные бюджетные кредиты под 3% годовых. В связи с этим вектор круглого стола сместился в сторону инфраструктурных проектов, нужных региону в первую очередь.

  

Приоритет — опережение

 В Туле в разработке много инфраструктурных проектов, первоочерёдность каждого и его капиталоёмкость существенно различаются, начал диалог бизнеса и власти глава администрации Тулы Дмитрий Миляев. 

В целом стройки в Туле в период пандемии не остановились. Сегодня площадки под комплексную застройку расположены в разных районах города: это «Пряничная слобода», жилой комплекс по улице Большая, ЖК «Суворовский», «Красные ворота», в Пролетарском районе на Веневском шоссе — комплекс «Ривер Парк», возобновляется строительство в Новой Туле. Но только строить дома недостаточно. Эксперты единогласны — усилия властей должны быть сосредоточены на обеспечении инфраструктуры не только застраиваемых районов, но, в идеале, важно работать на опережение, развивать дорожную, инженерную, транспортную инфраструктуру на планируемых под развитие территориях.

Основная стоящая перед городом задача всегда заключается в том, чтобы появляющиеся жилые комплексы были обеспечены социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой. Экономика в Туле при жилой застройке не такая, как в Москве, поэтому застройщики ведут себя социально ответственно, выделяют участки под школы, детские сады, идут на встречу в части проведения коммуникаций. Мы, со своей стороны, вместе с правительством работаем над включением тех или иных объектов в региональные госпрограммы. В дополнение к существующим госпрограммам мы приняли правила строительства соцобъектов на условиях концессионных соглашений. Я это веду к тому, что сегодня строительство социальных объектов ведется достаточно активно. Сейчас на уровне правительства рассматривается возможность строительства амбулатории на Зеленстрое, — сообщил глава тульской администрации Дмитрий Миляев.

 

Точка на точечной застройке

 Спрос на жилье в центре города (чем ближе к нему, тем лучше) всегда высок. Покупатели готовы переплачивать за квартиры в сформировавшихся районах, для многих такие дома выигрышнее объектов на окраинах, которые только начинают осваивать. Однако единичных многоэтажек в центре на месте прежних детских площадок, старого жилого фонда не появится, заявили городские власти, отметив, то, что в областном центре сделано точечно, было реализовано до действующей администрации. 

От точечной застройки мы ушли. Сейчас, даже когда речь идёт о строительстве ближе к центру города, рассматривается не отдельный участок, а обязательно квартал. Даже больше, иногда захватываем соседний квартал. Точечной застройки у нас однозначно не будет, она прекращена. Рассматривается  развитие застроенных территорий, но, опять же, это квартальная тема, которая в приоритете, — взял слово начальник управления градостроительства и архитектуры Алексей Сорокин. 


В тульской администрации заявили, что на комплексное развитие изначально направлен и изменённый коэффициент плотности застройки, применяемый к кварталу, а не к участку. 

Коэффициент пересматривали, в том числе, и для исключения точечной застройки, для того, чтобы у нас складывалась нормальная архитектура , нормальное транспортное сообщение, комфортная жизнь граждан в микрорайонах, районах и кварталах. Предполагаем, что с увеличением плотности застройки мы позволим застройщикам более рационально использовать земельные участки, — сказал Сорокин. 

 

В Туле большое количество территорий, куда застройщики не заходят в принципе в силу разных причин. Одна из них — нахождение участков в охранной зоне. У застройщиков к таким территориям традиционно неоднозначное отношение...

Есть территории, где построить толком ничего нельзя, потому что нормативы не позволяют, ограничения из-за охранных зон присутствуют и так далее. Застройщикам такая территория просто не интересна. Получается относительно тупиковая ситуация: у нас есть старые здания, которые возможно сегодня преобразовать, но сделать это сложно, потому что они или находятся в частных руках, или присутствуют ограничения, или не позволяют соответствующие коэффициенты. Мы рассчитываем, что политика на развитие застроенных территорий, корреляция строительных нормативов даст возможность в конечном итоге эти площади осваивать, — полагает Дмитрий Миляев.

 

Коэффициент «раздора» как поиск компромисса 

 Коэффициент плотности застройки как отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади квартала в тульском регионе увеличен. Одновременно с ним изменен коэффициент машиномест.  В Тульской области он составляет 0,7. Почему? Отвечая на этот вопрос, городские власти заявили — коэффициенты рождались непросто: в обсуждениях и спорах с застройщиками. Чиновники утверждают, что им пришлось проанализировать правила землепользования, застройки и генппланы не только соседних областей, но и смежных федеральных округов. Но вопросы у застройщиков все равно остались. Правда, отмечают последние, власти, наконец, начали решать насущные вопросы, которые не решались годами. Представители отрасли говорят прямо — отдельные законодательные нормативы имеют форму «непродуманных решений и откровенного вредительства». 

 

Даже коэффициент 0,7 — его сложно выдержать. У нас в целом нормативы такие, как будто мы до сих пор в России ездим на «тракторах», от которых дым, масло течёт и так далее. Посмотрите, сколько у нас сейчас «Жигулей» в процентном соотношении. У нас по дорогам ездят, как и на Западе, «японцы», «корейцы». Но при этом мы обязаны выдержать санитарную зону, вплоть до 30 метров, ты не знаешь, куда площадку детскую воткнуть. Или новые нормы по мусоропроводам: мы идём к раздельному сбору мусора, в нормативах записали — проектируйте обязательно площадки для раздельно сбора мусора, и тут же — мусоропровод обязателен. Наши градостроительные регламенты до жизни не всегда доходят, — считает Почётный строитель, генеральный директор ЗАО «Внешстрой» Николай Афанасьев. 

Парковочные места — это очень непростой вопрос. Любой кажущийся простым вопрос на самом деле очень сложный. Мы все хотим, чтобы у нас было место под машину, организуются площадки, а где стоят машины? На тротуарах и газонах. Ведь это ещё и вопрос нашей культуры. Когда мы анализировали необходимость в количестве парковочных мест, то изучили  статистику обеспеченности транспортом в Туле. Она — одна из самых высоких в стране, причём не в процентном соотношении, а в натуральном — в количестве автомобилей на тысячу населения. Вот тот коэффициент, который сегодня установлен, он на перспективы роста этой обеспеченности, — сказал Дмитрий Миляев.

Я бы обратила внимание на важный момент. Звучало предложение о том, чтобы парковочные места при проектировании микрорайонов предусматривались не только в границе земельного участка, но и на территории, свободной от застройки, которая ранее не использовалась. На мой взгляд, это рабочая, функциональная идея, которая позволит размещать парковочные места не во дворе, а отнести какое-то количество машиномест за территорию, реализовать принцип «двор без машин». А в границе земельного участка разместить то, что интересно жителям - детские, спортивные площадки например, — считает Любовь Пафлихина,  директор ООО СЗ «Наши Баташи».

 

Вопрос, какими в итоге должны быть регламенты, чтобы отвечать интересам застройщиков, в ходе круглого стола звучал не раз. Четкого ответа не последовало. Застройщики его отсутствие объяснили просто.

Я смотрю, что рязанские застройщики делают, Щербаков, Лежебоков, — продолжил диалог глава «Внешстроя» Николай Афанасьев. — Поверьте, в отрасли строительства сейчас очень жесткая конкуренция, мы давно не смотрим, где и как сэкономить. У нас настолько рынок насыщен. Все проектные решения должны быть на высоком архитектурном, технологическом уровнях, только в этом случае проекты выживут. Конкуренция все из нас выжимает, она заставляет нас думать, двигаться, быстро решать все мелкие вопросы.

 

Узкие места и их «расшивка»

Вопрос дорожно-транспортной инфраструктуры в связи с активной застройкой Тулы в ходе круглого стола обсуждали долго и обстоятельно. Его нерешенность тянет за собой клубок проблем. Вариант их «распутать» один – изыскивать миллиарды, активно реконструировать, расширять улицы, развязки, путепроводы.

Момент, который не имеет прямого отношения к теме круглого стола: в Туле три моста и путепровода — Демидовский, Баташевский и Московский — приведение их в порядок обойдётся в 2 млрд рублей. Понятно, муниципальному бюджету такие суммы потянуть сложно, а реконструкция объектов назрела в силу их технического состояния. При поддержке губернатора мы добились финансирования проектов от Федерации. Вторая очередь Восточного обвода, по сути, это также федеральное финансирование. 

Готовится проектная документация по третьей очереди Восточного обвода. Путепровод предполагает пересечение узла Ложевая-Металлургов до улицы Кутузова. В дальнейшем рассматриваем планы через Торховский проезд обеспечить выезд на Веневское шоссе. Такая достаточно длинная линия позволит нам разгрузить и Пролетарский район, и районы ЖК «Суворовский», «Наши Баташи», «Баташевский сад», «Ривер Парк».

Есть планы по Калужскому шоссе, мы понимаем, там тоже «узкое горлышко». Есть определённые планы по Веневскому шоссе, включая путепровод. По «Современнику» тоже думаем, как разгрузить эту территорию», — озвучил инфраструктурные задачи глава тульской администрации.

- Касаемо Юго-Востока, мы в этом году приступаем к проектированию узла возле ТЦ «Леруа Мерлен». Там будет круговое движение, которое позволит обеспечить выезд жителей микрорайона на улицу Рязанскую, Восточный обвод. В этом году в планах начать проектирование в районе Суворовского училища. Мы сейчас реализуем строительство дороги в микрорайоне Балтийский-Петровский. В этом году планируем приступить к проектированию Калужского шоссе — это будет дополнительная артерия для микрорайона Новая Тула. Вместе с застройщиком ЖК «Московский» проектируем дорогу, которая позволит обеспечить беспрепятственный выезд на улицу Чмутова под Павшинским мостом. По ЖК «Кулик» прорабатываем с застройщиком объездную дорогу в районе авторынка на Чмутова, — дополнил тему начальник управления по транспорту и дорожному хозяйству Тулы Дмитрий Ярцев.

 

 Ближе к земле

Рынок недвижимости в Туле традиционно представлен многоэтажной застройкой. Просторы Большой Тулы и области в целом теоретически позволяют активно развивать частный сектор. На практике за пределами города и крупных населенных пунктов отсутствуют все привычные блага цивилизации, включая инженерные коммуникации. Острую проблему сокращения малоэтажного строительства в регионе поднял Михаил Синюков, директор ООО «ТД Браер»:

 

Ситуация с пандемией внесла определенные коррективы в интересы частных застройщиков, вектор начал склоняться к малоэтажной застройке. По реализации нашей продукции это очень наглядно просматривается. При этом в ряде регионов, например, в Белгородской области, работает интересная программа — выделяется земельный участок за небольшие деньги, порядка 10 тыс. рублей за сотку. Человек по этой программе должен построиться за три года, ввести в эксплуатацию дом. Администрация в этот же период обязуется обеспечить всю коммуникацию. В Туле какого-то, по сути, централизованного стимулирования частных застройщиков нет. Одновременно, если взглянуть за границы Тулы, видим живой интерес к этой теме, перспектива весьма активная ввиду сложившей в стране ситуации. 

Каждый регион уникален с точки зрения своего опыта. Некоторое время назад ставился вопрос о синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций и планов по застройке. Мы собираем информацию о потребностях наших потенциальных застройщиков. Мы ещё не шагнули в то, о чем вы говорите, но стараемся по этому пути идти. Если брать Тулу и муниципальный бюджет, у нас очень много инфраструктурных задач по населенным пунктам бывшего Ленинского района. У нас 248 сельских населённых пунктов, и, конечно, объекты ресурсообеспечения нуждаются не только в реконструкции станций обезжелезивания, очистных сооружений. Здесь вопрос расстановки приоритетов и распределения имеющегося бюджета, — высказался Дмитрий Миляев

Отечественные производители кирпича сегодня переживают непростые времена, отметил руководитель ООО «ТД Браер» Михаил Синюков, при этом керамические материалы не уйдут из массового строительства по ряду причин. 

У нас традиционно сложилась своя ниша, но в целом отрасль чувствует себя довольно тревожно, я бы сказал. На рынке присутствует ряд альтернативных материалов, кирпич традиционно не совсем дешевый материал, но это и традиционная классика. Кирпич в любом случае никуда не уйдёт. Его применение, на мой взгляд, вкладывает дополнительную ликвидность в объекты. А покупатель сейчас вышел на совершенно иной уровень, его портрет изменился — люди не готовы тратить деньги необдуманно, — отметил Михаил Синюков.

 С этим мнением согласны и эксперты от строительной сферы.  

Даже наш менталитет говорит в пользу кирпича. Человек видит железобетонную панель, видит кирпичную стену и понимает — кирпичная стена для него — родная, — подчеркнул Николай Афанасьев.

 

Развивая тему эффективности стройматериалов, эксперты отметили, что в любых условиях, а в кризисных тем более, главным преимуществом остаётся качество. Например, бетон с развитием технологий стал ещё более «неубиваемым». Спрос сегодня формирует присутствие на рынке различных видов бетона, имеющих разные показатели по прочности, морозостойкости и другим характеристикам, рассказал Дмитрий Лежебоков, генеральный директор ЗАО «Тула-Бетон», ЗАО «Тульский завод товарных бетонов»:

Получение бетона с определенными свойствами — это производственная реальность. На данный момент все наши заказчики получают бетон только с заранее заданными характеристиками. Здесь важно осуществлять контроль производственного цикла на всех этапах – начиная от входного контроля качества инертных материалов, заканчивая лабораторным контролем готовой продукции. Качественный продукт – это всегда сплав опыта, знаний, технологий и любви к своему делу.

 

Что будет после льготной ипотеки

 Как отмена государственной субсидии изменит спрос на недвижимость, цены и доступность жилья — другой важный вопрос круглого стола. 

Льготная ипотека официально должна закончиться 1 июля 2021 года. Но госпрограмма неоднократно продлевалась, поэтому пока рано говорить, что она завершается 100%. Мы ждём решения по этому вопросу. В прошлом году с появлением льготной ипотеки спрос на первичное жилье вырос. Что касается других программ, по-прежнему действует программа для молодых семей, есть программа сельской ипотеки. Вероятно, она сможет стать неким драйвером в строительной отрасли. 

Здесь важно сказать, что с возможным окончанием программы господдержки спрос точно не закончится. В ближайшее время, напротив, строительная отрасль будет насыщаться. Сегодня у нас нового жилья строится меньше, чем в соседних областях, но проблемы здесь я не вижу. Объёмы будут увеличиваться, это видно по проектам, которые мы финансируем. Их экономическая целесообразность выросла, мы догоняем Московскую область по ценам, поэтому застройщики хотят заходить в тульский регион, — сказал Виктор Науменко, заместитель управляющего ПАО «Сбербанк» 

 Отметим, неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки после 1 июля действительно подогрела спрос на новостройки. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но в определенных регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разгонять цены на недвижимость.

 

«Нет на стройке гвоздя, который бы не подорожал в 2020 году»

Ключевой вопрос круглого стола — как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен, когда наступит лучшее время для покупки или инвестиций в жилую недвижимость. Эксперты здесь заявляют единогласно — снижения цен не будет.

В декабре с участием губернатора состоялось совещание, на котором было поручено областной ФАС заняться проблемой роста цен на стройматериалы. Тогда каждый из застройщиков принёс свои таблицы, расчеты, которые сводилось к тому, что стоимость материалов увеличилась минимум на 40%. Часто в прессе муссируется информация о том, что застройщики воспользовались ситуацией, а они едва сохранили ту маржу, рентабельность, с которой работали. Мы чуть ли не ежедневно мониторим  рынок поставщиков. Сейчас действует проектное финансирование, где отражена определенная рентабельность, которую от нас требуют банки. Соответственно, эту рентабельность мы вынуждены выдерживать. Нельзя назвать на стройке того, что бы не подорожало.

Может, ценовая ситуация стабилизируется, но тут палка о двух концах: главное, чтобы ситуация не полетела вниз, в нашей недавней истории уже был такой период и в 1998 году, и в 2008-м. То, что цены не упадут — 100 %, и это не зависит от застройщиков, — считает Александр Корякин, генеральный директор ООО Компания «Витэсс». 

Свои прогнозы на этот счёт озвучили поставщики — руководители компании «ТЗСК».

Пандемия придала некий спрос на нашу продукцию. Люди остались дома, у них появилось время, нашлись средства и желание улучшить свои жилищные условия. Мы отметили определенный рост продаж, но к чему он приведёт, пока не понятно, поскольку мы наблюдали тот самый отложенный спрос. Что касается цены, у нас на некоторые товарные единицы подорожание составило от 30 до 100%. Цены на металл продолжают расти. Скорее всего, подорожание в целом не остановится до конца года.

При этом сегодня на первый план выходят качество и надежность оконных систем, в том числе детская безопасность. Раньше в приоритете у заказчиков была цена за квадратный метр, а сколько окна будут служить — этот вопрос интересовал во вторую очередь. Тенденция изменилась: качество преобладает над ценой, — пояснила Теймине Зотова, директор ООО «ТЗСК».

Совершенно справедливо отмечена важность качества продукции поставщиков. На данный момент мы принимаем участием в проекте «Дома цвета кофе», где используется и 70-й профиль, и энергосбережение, и триплексы, и мультифункциональное стекло. Хочу сказать, что цены, задекларированные нами в начале строительства, мы, поджав пояса, выдержали, — продолжил диалог директор по корпоративным заказам ООО «ТЗСК» Сергей Бондаренко. 

Поставщики систем остекления привели данные собственных исследований, согласно которым за последние пять лет рентабельность производственных оконных компаний с 20 тысяч квадратных метров за год поднялась до 50 тысяч. Это говорит о том, что собственное производство иметь, безусловно, полезно. Плюс к этому эффективная производственная компания более гибка к ценовой политике, к инновационным решениям, считают в «ТЗСК». 

***

Организованный Тульским Бизнес-журналом круглый стол широкой проблематики прошёл 22 апреля в Туле в «Точке кипения» и собрал два десятка экспертов от строительной и смежных отраслей. Партнерами мероприятия выступили «Первый купажный завод» и сеть кофеен «Бари».