Не только пандемия кардинально изменила рынок недвижимости: что дальше?  



Не только пандемия кардинально изменила рынок недвижимости: что дальше?  

фото: правительство Тульской области 


Александр Велигодский, генеральный директор строительной компании «Ин-Групп», в интервью Тульскому Бизнес-журналу рассказал, почему для отдельных застройщиков счета эксроу оказались опаснее коронакризиса, для кого из покупателей инвестиции в недвижимость окупились 100-процентной прибылью и чем государство может реально помочь строительной отрасли. 

Компания «Ин-Групп» — один из ветеранов строительной отрасли региона. Застройщик существует с 2002 года, в Тульской области компания работает на протяжении 15 лет. Сегодня «Ин-Групп» строит свыше 106 тыс. м² жилья (по данным  Единого ресурса застройщиков) — это второе место в регионе по доле возводимого жилья. Компанию отличают сложные масштабные проекты и квартальная застройка территорий. 

 В прошлом году федеральное правительство приняло ряд мер господдержки, призванных сыграть роль спасательного круга для строительной отрасли. Одна из таких мер — дешёвая ипотеки. Сегодня наличие дешевых кредитов также важно? Или за год отрасль адаптировалась, сформировала свои модели поведения в кризисных ситуациях?

—С моей точки зрения, дешёвые кредиты сейчас не играют такую большую роль, как начавшиеся удорожание цен на стройматериалы и всё, что связано со стройкой. Меры господдержки в плане банковских кредитов просто неизмеримо ничтожны по сравнению с тем, что произошло на рынке стройматериалов и рабочей силы. 

Какая помощь актуальна для строительного сектора со стороны властей сегодня? 

— Единственный путь, по которому могли бы пойти власти в деле помощи строителям — открыть границу для рабочих из соседних республик, открыть дополнительные прививочные пункты, как это сделали в Москве. Я в Туле до сих пор не могу привить ни одного иностранного рабочего. И в Москве тоже не могу, поскольку у них разрешения на работу здесь. Это неправильно, это вопиющая недоработка тульских властей. 

Введённые заградительные пошлины для металлургов, надеюсь, сыграют свою определенную роль, но кроме арматуры в цене поднялись и кирпич, и стекло... Боюсь, пошлинами здесь уже не поможешь.

 А чем тогда?

—Всё остальное уже сделано, чем могли власти, уже помогли. Мы живем в эпоху рыночной экономики, и если кто-то в приказном порядке скажет понизить цены, да, один понизит, но другой тут же все скупит и будет продавать дороже. Чудес не бывает. 

— В прошлом году застройщики теряли рабочие ресурсы, увеличивали сметы из-за небывалого удорожания стройматериалов и терпели прочие сложности. Но «Ин-Групп» не остановил свои стройки, так? 

—Да. Напротив, даже увеличили обороты, заложили новые объекты. Мы начали работать в 2002 году, пережили кризисы 98-го, 2008-го, 2018-го годов. Скажу так: кризис это закономерное очищение рынка от неконкурентных подрядчиков, поставщиков, это процесс, к которому нужно просто адаптироваться. Кризисы — это не катаклизмы вроде ураганов, бурь и потопов, а экономическая ситуация, в которой надо работать и жить дальше.

Тем не менее, как компании «Ин-Групп» удалось сделать недоступные ресурсы доступными в одинаковых для всех сложных условиях? Вы каким-то образом переформатировали работу?

— Нет, мы как работали, так работаем. Мы изначально всегда ориентировались на собственные силы, собственное производство, собственных ИТР и технику, собственных проектировщиков. Конечно,  повышение цен на материалы на нас тоже повлияло, но мы заложили это в стоимость квадратного метра. Поэтому, когда вокруг бушевали бури, паники у нас не было, как и не было великого мозгового штурма — «что же мы будем делать дальше?» 

Разделяете ли вы точку зрения, что одним из последствий кризиса станет вымывание с рынка небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами?

 — Я думаю с рынка их вымывает не кризис, с рынка их вымывают счета эксроу. Банку не выгодно работать с маленьким заемщиком. Ведь количество трудочасов, которое банк потратит на выдачу кредита, скажем, в 50 млн рублей будет таким же, как и при выдаче кредита в несколько миллиардов. То есть, с экономической точки зрения, это бессмысленно. Потом, счета эксроу открывают большие банки, работающие с крупными застройщиками. Последние получают дешёвые  кредиты и другие преимущества по сравнению с маленькими компаниями. 

Грядут ли изменения на рынке недвижимости в ближайшую перспективу, ваша оценка? 

Думаю, те цены которые сейчас сформировались, они либо останутся теми же либо чуть-чуть подрастут. У меня были опасения, что в связи с отменой льготной ипотеки рынок начнёт стагнировать, но ипотеку продлили, и сегодняшний спрос, я чувствую, он даже выше, чем обычно в летние месяцы.

Обычно недвижимость растёт в цене на 15 % в год. От начала до конца стройки она в среднем вырастает в цене на 30-40%. То, что случилось в последние два года, это взрывной рост не на 30 %, а на все 100%. Такого никто не предполагал. То, что сейчас происходит со счетами эксроу, да, какой-то будет рост, но все «сливки» снимет банк за счёт того, что они кредитуют застройщика и фактически хранит деньги дольщиков у себя. То, что раньше получал инвестор или дольщик, который вкладывал деньги, рискуя ими в начале строительства, сейчас всю эту маржу с рынка снимает банк. За два года строительства он получает в среднем 20 %: меньше, но надёжней. 

 С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита, ценой на жильё и его качеством. Так, как его найти? Объекты компании «Ин-Групп» дают такой баланс? 

— Мы предоставляем беспроцентную рассрочку, минимальный первоначальный взнос и прочие выгодные условия. Но у нас ещё остались дома, которые мы достраиваем без счетов эксроу. Вот по ним возможен гораздо больший рост стоимости от первоначальной цены. То есть я продаю квартиры по старым правилам, когда стоимость квадратного метра растёт со строительством дома. Пример — Юго-Восточный микрорайон: весной он стоил примерно 55 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас он стоит в районе 65-66 тыс., осенью он вырастет до 70-75, а в следующем году, когда дама будут сданы, цены повысятся до 85-90 тыс. рублей.

— Запросы покупателей, которые постоянно растут, и возможности  застройщиков совпадают? 

— В нынешней ситуации строительная сфера Тулы как огромный супермаркет: кто-то гонится за красивой обёрткой, фасадами со стёклами, чтобы снаружи все блестело, кто-то любит красивую обстановку вокруг, кому-то нужен центр, а распробовав Левобережный, люди не хотят ничего другого, потому что там птицы поют, там речка, там есть, где припарковаться. А кто-то хочет жить в Горелках, потому что он там родился. При нынешнем разнообразии застройщиков, домов, проектов, планировок выбор огромный. Мы берём качеством и надежностью. Есть фирмы, которые создаются ради строительства одного дома. Дом сдан — фирма ушла. «Ин-Групп» как пришёл в Тулу в 2006 году с одним директором, с одним генподрядчиком и технадзором, так и работает. Многие сотрудники уже на пенсию ушли, но их дети продолжают работать у нас.  

— На ваш взгляд, присутствует ли в Туле проблема отставания транспортной и социальной инфраструктуры от темпов, которыми застройщики возводят новые кварталы?

— Присутствуют. Восточный обвод давно пора уже было бы сделать, пора сделать улицу параллельно Оборонной и ещё много таких вещей. И они не столько затратны, сколько требуют своевременного сбора данных Градсовета. Все, что мы собираемся строить сейчас, необходимо было обсудить на Градсовете ещё несколько лет назад. Прежде чем застраивать тот или иной микрорайон, нужно построить там развязку или параллельную дорогу. Важно заранее об этом думать, чтобы не получалось, как сейчас: я собирался в Левобережном строить бульвар Аркадия Шипунова. А из-за того, что соседний участок принадлежал другому человеку, то бульвар Аркадия Шипуново с парком в центре превратился в улицу Аркадия Шипунова. Понятно, что на одной территории могут присутствовать разные застройщики, но всех должны объединять общие логичные правила и забота о поколении, которое будет жить в этом микрорайоне через 5-10 лет. Тем более, какую огромную работу делают город и область по строительству прогулочных зон, спортивных площадок, школ и детских садов. За эту колоссальную работу Алексею Геннадьевичу Дюмину и Элеоноре Шевченко нужно памятник поставить, а застройщикам — стараться делать  лучшие объекты.